Viviendas seguras y económicas

Publicado originalmente el 19 de marzo de 2019:

En medio de la crisis de vivienda del 2008, viajé a Nevada para escuchar las historias de las personas que habían perdido sus hogares. Una de las personas que compartió su historia ese día fue el Sr. Estrada. Llevaba una camiseta y una gorra de béisbol roja de la Infantería de la Marina de los Estados Unidos. Tanto él como su esposa trabajaban, y habían estirado su presupuesto para mandar a sus dos hijas a una escuela buena y comprar una casa. Su casa era todo para ellos: estaba en frente de la escuela para que pudieran ver a sus niñas jugando afuera con solo abrir la puerta de su garaje. 

Pero cuando los pagos de la hipoteca aumentaron, se atrasaron. El Sr. Estrada trató de negociar con el banco, pero de repente el banco vendió su casa en una subasta.

El Sr. Estrada dijo que su hija de seis años había regresado a casa el próximo día con una hoja de papel con todos los nombres de sus amigos. Ella le dijo que eran las personas que la extrañarían porque iba a tener que mudarse. Él respondió: No me importa si tengo que vivir en una camioneta. Todavía podrás ir a esta escuela.

Cuando el Sr. Estrada contó su historia, tenía lágrimas en los ojos. Yo también. Todavía pienso en su historia porque es un poderoso recordatorio de la importancia de la vivienda.

La vivienda no es solo el mayor gasto para la mayoría de las familias estadounidenses, o la compra más grande que la mayoría de los estadounidenses harán en sus vidas. También afecta los trabajos que pueden obtener, las escuelas a las que sus hijos pueden ir y las comunidades en las que pueden vivir. Por eso es tan importante que el gobierno haga lo correcto con la política de vivienda.

Pero el gobierno—en todos los niveles—no ha hecho lo suficiente para solucionar nuestros problemas de vivienda en las últimas décadas. El gobierno federal ha reducido las inversiones en viviendas para familias de clase media y de bajos ingresos, incluso a medida que los alquileres continúan aumentando. Muchos gobiernos estatales y locales han creado reglas innecesarias que aumentan los costos de construcción y que causan que algunas familias sean excluidas de los vecindarios con mejores escuelas y oportunidades de trabajo.

Mientras tanto, la compra de una casa está fuera del alcance de muchas familias, especialmente de las familias afroamericanas. Décadas de discriminación por parte del gobierno federal le negaron a las familias afroamericanas los mismos subsidios para la  compra de vivienda que estaban disponibles para las familias blancas. Luego, los reguladores del gobierno ignoraron las señales de advertencia mientras las instituciones financieras depredadoras atacaban a las comunidades minoritarias con hipotecas de alto riesgo y  absorbian miles de millones de dólares en riqueza de esas comunidades. Hoy, el porcentaje de afroamericanos propietarios de viviendas es casi igual que cuando la discriminación de vivienda era legal.

No vamos a resolver nuestra crisis de vivienda con soluciones insignificantes. Necesitamos enfrentarla con soluciones grandes y comprensivas que coincidan con el tamaño de los problemas que tenemos. Eso es lo que logra mi plan de vivienda para Estados Unidos.

Reduciendo los precios de alquiler

Mi plan de vivienda comienza atacando el creciente precio del alquiler en Estados Unidos. Millones de familias estadounidenses gastan más del 30% de sus ingresos en costos de alquiler. Mi plan reducirá los costos de alquiler en un 10% al abordar las causas fundamentales del problema: una grave falta de disponibilidad de vivienda asequible y las normas estatales y locales de uso de terreno que aumentan innecesariamente los costos de la vivienda.

El creciente costo de alquiler refleja un problema básico de la ley de oferta y demanda. No hay suficientes lugares disponibles para alquilar que sean económicos para las familias de bajos ingresos. Esto se debe a que los desarrolladores de viviendas generalmente pueden obtener mayores ganancias construyendo unidades nuevas y más elegantes dirigidas a familias con mayores ingresos en lugar de unidades destinadas a familias con bajos ingresos. El resultado es un gran vacío en el mercado.

Ese vacío termina elevando los costos para todos. Sin suficientes opciones económicas, las familias de bajos ingresos tienen que estirar sus presupuestos para tratar de encontrar una vivienda. Terminan ocupando unidades que de otro modo irían a familias de clase media. Las familias de clase media, a su vez, también tienen que estirar sus presupuestos para asegurar una vivienda que de otro modo podría llegar a familias aún más ricas.

Para solucionar este problema, necesitamos llenar el vacío en el mercado. Y eso es lo que logra mi plan.

La pieza central de mi plan es la Ley de Movilidad Económica y Vivienda de los Estados Unidos, que presenté por primera vez en el Senado el año pasado y que reintroduje esta semana. Estoy orgullosa de que mi proyecto de ley cuente con el apoyo de dos de mis colegas en el Senado. Y estoy orgullosa de que un grupo inspirador de líderes, incluyendo los representantes Cedric Richmond de Louisiana, Barbara Lee de California, Gwen Moore de Wisconsin y Elijah Cummings de Maryland, hayan presentado la misma legislación en la Cámara de Representantes. 

Mi proyecto de ley hace inversiones federales históricas para aumentar la disponibilidad de viviendas. Invierte $500 mil millones por los próximos diez años para construir, preservar y rehabilitar unidades que sean económicas para las familias de bajos ingresos. Una gran parte de esa inversión utiliza dólares privados para reducir los costos de los contribuyentes para que aprovechen su dinero al máximo .

Al construir millones de unidades nuevas, mi plan reducirá el precio del alquiler para todos. Un análisis independiente de Mark Zandi, economista de Moody’s Analytics, descubrió que mi plan reduciría los costos de alquiler en un 10% en los próximos diez años. Y debido a que mi plan invierte en la construcción y rehabilitación de viviendas, el análisis de Moody's también revela que crearía 1.5 millones de nuevos empleos.

¿Cómo pagaríamos por esta nueva inversión? Sencillo: Actualmente, un heredero de bienes no paga un dólar de impuestos sobre la herencia hasta que herede una fortuna de $22 millones o más. Reduciría ese umbral a $7 millones—donde estaba cuando el presidente George W. Bush dejó su cargo, y elevaría las tasas de impuestos por encima de ese umbral para que los ultra millonarios y multimillonarios paguen una parte mayor. Esos cambios afectarían solo a las 14,000  familias más ricas de Estados Unidos cada año, pero según el análisis de Moody's, cubren completamente el costo de mi plan.

Piensa en esto: al pedirle a las 14,000 familias más ricas en Estados Unidos que paguen, al año, un poco más, podemos reducir los costos de alquiler en un 10% para millones de familias y crear 1.5 millones de empleos nuevos. 

Mi proyecto de ley también hará inversiones específicas adicionales en las comunidades que más lo necesitan. Invierte medio billón de dólares en programas de vivienda rural. Invierte $2.5 mil millones en el “Indian Housing Block Grant” y  el “Native Hawaiian Housing Block Grant” para construir o rehabilitar 200,000 hogares en tierras tribales. También invierte $4 mil millones en un nuevo Fondo de Emergencia de Vivienda para la Clase Media, que apoyará la construcción de nuevas viviendas para inquilinos de clase media en comunidades con escasez severa de oferta de vivienda.

Estas inversiones son una forma poderosa, y necesaria, de reducir los costos de alquiler. Pero hay otro factor que determina los precios costosos de la vivienda: algunas reglas estatales y locales de zonificación aumentan innecesariamente el costo de la construcción. Estas no son reglas necesarias que protegen el medio ambiente o aseguran que los hogares cumplan con los códigos de seguridad. Estas son reglas como requerir tamaños mínimos para un lote o requisitos obligatorios de estacionamiento. Este tipo de reglas aumentan los costos de construcción de nuevas viviendas y evitan que las familias se muden a áreas con mejores opciones laborales y escolares.

Mi proyecto de ley brinda a los gobiernos estatales y locales un incentivo real para eliminar esas reglas innecesarias. Además, invierte $10 mil millones en un nuevo programa competitivo de subvenciones. Estados, regiones y municipios pueden usar estos fondos nuevos para construir infraestructura, parques, carreteras o escuelas. Pero para solicitar estas subvenciones, deben reformar las reglas de uso de terreno para permitir la construcción de unidades de vivienda adicionales que estén en una buena localización y que sean asequibles para proteger a los inquilinos de incrementos de alquiler drásticos y de desalojo. Esfuerzos similares han causado que los estados hagan cambios serios con la esperanza de obtener valiosas subvenciones federales.

Estos cambios ayudarán a que la economía crezca. El costo de vivienda es un verdadero obstáculo para familias que buscan mudarse a ciudades con mejores oportunidades de empleo. Mi plan crea viviendas más económicas en estas comunidades. Y les permite a las personas encontrar opciones asequibles más cerca a las áreas del centro de la ciudad para no tener que viajar tan lejos, y así incrementar la productividad.

Reduciendo los alquileres en un 10%. Creando 1.5 millones de empleos nuevos. Fomentando el crecimiento económico. Mi plan será una gran victoria para las familias estadounidenses.

Un primer paso para abordar la brecha económica entre la población afroamericana y blanca

Por décadas, el gobierno federal usó tácticas de discriminación en contra de las familias afroamericanas al negarles el acceso al mismo tipo de subsidios federales que las familias blancas recibieron para comprar una casa, una práctica conocida como "redlining". El gobierno federal puso fin oficialmente a esa táctica de discriminación en 1960 y aprobó la Ley de Equidad de Vivienda. Sin embargo, la brecha entre las tasas de propietarios de vivienda blancos y propietarios de viviendas afroamericanos hoy en día es alrededor del 30% más que en 1960—cuando la discriminación de vivienda era legal.

Esta enorme brecha es una mancha moral en nuestro país. Y debido a que el gobierno tiene una gran parte de la culpa, debe tomar medidas reales para solucionarlo.

Mi proyecto de ley de vivienda da un primer paso al crear el primer programa de asistencia para pago inicial. Las personas elegibles para recibir asistencia deben ser compradores de vivienda primerizos, que viven en vecindarios o comunidades que anteriormente fueron segregados por ley y que tienen bajos ingresos. Si cualifican, tienen derecho a una subvención sustancial que pueden usar para el pago inicial de una casa en cualquier parte del país. El programa le brindará a miles de familias una oportunidad real de comprar una casa—las mismas oportunidades que el gobierno le negó a las generaciones anteriores de residentes en esas áreas. 

Los profesores Mehrsa Baradaran y Darrick Hamilton han dicho que esta propuesta es la "primera, desde la Ley de Equidad de Vivienda, con la intención explícita de corregir los efectos de la sórdida historia de discriminación en la vivienda de nuestra nación", y que "tiene el potencial de hacer un impacto sustancial para cerrar nuestra enorme y persistente brecha económica racial.”

Eliminando Barreras a Viviendas Asequibles

Mi proyecto de ley también elimina las barreras innecesarias que impiden que las personas encuentren viviendas asequibles.

Una barrera que aún existente es la discriminación. La Ley de Equidad de Vivienda prohíbe ciertas formas de discriminación, y debemos asegurarnos de que esta ley no sea debilitada o disminuida ni por el Congreso ni por los reguladores, y que se aplique de manera plena y justa. Pero hay otras formas de discriminación que actualmente no están cubiertas por esta ley. Es por eso que mi proyecto de ley prohíbe la discriminación en la vivienda por motivos de orientación sexual, identidad de género, estado civil, estado de servicio militar o la fuente de ingresos, como un vale de vivienda. Los propietarios de las viviendas de alquiler no deberían poder rechazar a inquilinos basado en cómo alguien se ve físicamente, cómo se identifica o a quién ama.

Mi proyecto de ley elimina otra barrera: la falta de acceso al crédito para los prestatarios que buscan comprar una casa. En la década de 1970, el Congreso aprobó la Ley de Reinversión Comunitaria (CRA, por sus siglas en inglés), que exigía a los bancos a conceder préstamos en las comunidades donde tomaban depósitos. Antes de que la ley entrará en vigencia, los bancos a menudo tomaban depósitos en vecindarios minoritarios, pero solo otorgaban hipotecas y otros préstamos en comunidades blancas.

Las reglas del CRA son importantes, pero podrían hacer un mejor trabajo para garantizar que las instituciones financieras satisfagan las necesidades de crédito de todas las comunidades a las que sirven. Mi proyecto de ley amplía la ley para cubrir a los prestamistas hipotecarios no bancarios, promueve más inversiones en actividades que ayudan a las comunidades de ingresos bajos y moderados, fortalece las sanciones contra las instituciones que no siguen las reglas e impone nuevos requisitos a los bancos que desean unirse. Estos cambios facilitarán que los prestatarios encuentren una hipoteca asequible, sin importar dónde vivan.

Una última barrera es que muchos propietarios aún están agobiadas por sus hipotecas desde la crisis financiera de 2008. Por lo general, estos propietarios se encuentran en lugares, a menudo lugares rurales, donde los precios de la vivienda no se han recuperado desde la crisis de 2008. Mi proyecto de ley invierte $2 mil millones para apoyar a los prestatarios agobiados en estos lugares para que puedan volver a sentir más seguridad económica.

Empoderar a las comunidades, en lugar de Wall Street

También quiero empoderar a las comunidades para que tomen decisiones que protejan sus intereses.

Por ejemplo, mi proyecto de ley reforma un programa gubernamental que antepone los intereses de los fondos de cobertura y las empresas de capital privado a los intereses de los prestatarios y las comunidades en las que viven. La Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), la Asociación Federal de Hipotecas, Fannie Mae, y la Corporación Federal de Préstamos Hipotecarios para la Vivienda, Freddie Mac, han subastado miles de hipotecas morosas. En los primeros años de estas subastas, casi todas las hipotecas vendidas fueron compradas por entidades con fines de lucro, en su mayoría de capital privado y fondos de cobertura. En lugar de proporcionar una segunda oportunidad para las familias, los nuevos propietarios de Wall Street a menudo ejecutaban una hipoteca rápida y dejaban de mantener sus propiedades.

Presioné a la FHA y a la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, para que mejorara sus prácticas y las agencias tomaron algunas medidas para mejorar el programa. Pero necesitamos hacer más. Es por eso que mi proyecto de ley impondrá nuevos requisitos estrictos al programa de venta, limitando las situaciones en que las agencias pueden vender hipotecas e imponiendo requisitos a los compradores para asegurarse de proteger a los propietarios de casa angustiados y los vecindarios en que viven. Los cambios permitirán que más personas se queden en sus hogares y evitarán que los fondos de capital privado tomen posesión de propiedades y después traten de cobrarle a las personas alquileres exorbitantes.

Mi administración también tomará todas las medidas legales posibles para evitar que los gobiernos estatales impidan los esfuerzos de municipios locales para promulgar leyes de protección de inquilinos. Más de 30 estados han aprobado leyes que prohíben explícitamente a las ciudades adoptar el control de la renta. Los esfuerzos para derogar estas leyes estatales de prevención han sido enfrentados con una feroz oposición de los gigantes de bienes raíces y capital privado, que han desembolsado grandes sumas de dinero para bloquear estas propuestas. El año pasado, empresas como el gigante de capital privado con sede en Nueva York, Blackstone Group, contribuyeron a un fondo de $65 millones para derrotar una iniciativa de votación en California que habría derogado una ley estatal que dificulta que las ciudades controlen los costos de la vivienda.

Estas leyes estatales efectivamente permiten a Wall Street decidir qué es lo mejor para los municipios locales en lugar de que los residentes de esos lugares elijan por sí mismos. Esto está mal, y como Presidenta, haré todo lo posible para detener y revertir estos esfuerzos respaldados por la industria para quitarle el poder a los municipios locales. 

Mi plan reducirá los precios del alquiler, tomará un primer paso para cerrar la brecha racial de riqueza y facilitará el acceso de los estadounidenses a viviendas asequibles. La promulgación del plan será una de las prioridades principales de mi administración, porque cada estadounidense merece un lugar seguro, decente y asequible para vivir.